Thuê nhà ở Nhật có cần người bảo lãnh không? Hướng dẫn chi tiết

Trả lời nhanh

Phần lớn hợp đồng thuê nhà ở Nhật vẫn yêu cầu có bảo lãnh, nhưng bạn KHÔNG bắt buộc phải tìm một người Nhật đứng ra bảo lãnh. Hiện nay đa số chủ nhà và công ty quản lý yêu cầu người thuê sử dụng công ty bảo lãnh tiền thuê nhà (家賃債務保証会社 - yachin saimu hoshō gaisha), trả phí khoảng 50–100% tiền thuê một tháng cho lần đầu và 10.000 yên hoặc 1 tháng/năm cho phí gia hạn.

Thay vì người bảo lãnh liên đới (連帯保証人), bạn thường chỉ cần cung cấp thêm một người liên hệ khẩn cấp (緊急連絡先) — có thể là bạn bè, đồng nghiệp, người thân, thậm chí người thân ở Việt Nam trong một số trường hợp. Vì vậy du học sinh, thực tập sinh, kỹ năng đặc định hay kỹ sư mới sang Nhật vẫn hoàn toàn thuê được nhà riêng.

Bài này dành cho ai

Bài viết phù hợp nếu bạn đang ở trong một trong các tình huống sau:

• Bạn là du học sinh, thực tập sinh kỹ năng, lao động kỹ năng đặc định, kỹ sư, nhân viên công ty và muốn thuê một căn hộ riêng (apato/mansion) ở Nhật.
• Bạn sắp hết hạn ở ký túc xá của trường hoặc nhà do nghiệp đoàn/công ty sắp xếp và phải tự tìm nhà.
• Bạn không quen ai là người Nhật để nhờ đứng tên bảo lãnh và đang lo không thuê được nhà.
• Bạn đang chuyển việc, chuyển tỉnh và cần biết thủ tục bảo lãnh có phải làm lại từ đầu không.
• Bạn muốn biết trước tổng chi phí ban đầu để chuẩn bị tiền.

Bài viết tập trung vào hợp đồng thuê nhà tư nhân thông thường (thông qua công ty bất động sản), là trường hợp phổ biến nhất với người nước ngoài sống ở Nhật.

Trường hợp KHÔNG áp dụng

Nội dung dưới đây không phù hợp (hoặc chỉ đúng một phần) với các trường hợp sau:

• Ký túc xá của trường, nhà do nghiệp đoàn hoặc công ty thuê sẵn (社宅/寮): bên trường hoặc công ty đã đứng ra ký hợp đồng, bạn thường không cần bảo lãnh riêng.
• Share house: nhiều share house không yêu cầu người bảo lãnh và không yêu cầu công ty bảo lãnh, chỉ cần hộ chiếu, thẻ cư trú và đặt cọc nhẹ.
• Nhà UR (UR賃貸住宅): UR Toshi Kikō công bố rõ là không cần người bảo lãnh, không lễ kim, không phí môi giới, không phí gia hạn, nhưng bù lại yêu cầu điều kiện thu nhập hoặc đặt cọc trước một số tháng tiền nhà.
• Nhà ở công của tỉnh/thành phố (公営住宅): quy định về bảo lãnh khác nhau theo từng địa phương, nhiều nơi đã bỏ yêu cầu người bảo lãnh; cần hỏi trực tiếp phòng nhà ở (住宅課) của tòa thị chính.
• Monthly mansion, weekly mansion, khách sạn ở dài ngày: hầu như chỉ cần giấy tờ tùy thân và thanh toán trước, không có khái niệm bảo lãnh.
• Mua nhà, vay mua nhà: hoàn toàn là quy trình khác, không nằm trong bài này.

Các bước thực hiện

Dưới đây là quy trình thực tế từ lúc tìm nhà đến lúc nhận chìa khóa, có nêu rõ khâu bảo lãnh nằm ở đâu.

1. Xác định ngân sách và khu vực. Nguyên tắc thẩm định phổ biến: tiền thuê tháng không vượt quá 1/3 thu nhập hàng tháng. Ví dụ lương tay 180.000 yên/tháng thì nhà khoảng 50.000–60.000 yên sẽ dễ được duyệt.
2. Liên hệ công ty bất động sản (不動産会社). Bạn có thể đến trực tiếp, gọi điện hoặc đăng ký online. Ngay từ đầu nên nói rõ: "Tôi là người nước ngoài, không có người bảo lãnh người Nhật, có căn nào dùng công ty bảo lãnh được không?" — câu này giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian.
3. Đi xem nhà (内見). Xem 2–4 căn trong cùng một buổi là hợp lý. Kiểm tra sóng điện thoại, đường mạng, khoảng cách ra ga, tiếng ồn.
4. Nộp đơn xin thuê (入居申込書). Đây là lúc bạn khai thông tin cá nhân, nơi làm việc/trường học, thu nhập, và thông tin người liên hệ khẩn cấp. Chưa phải hợp đồng, chưa mất tiền.
5. Thẩm định (入居審査). Chủ nhà và công ty bảo lãnh cùng xét duyệt. Công ty bảo lãnh sẽ gọi điện cho bạn và cho người liên hệ khẩn cấp để xác nhận thông tin. Đây là khâu người nước ngoài trượt nhiều nhất, chủ yếu vì không nghe máy.
6. Nhận kết quả và ký hợp đồng (賃貸借契約). Trước khi ký, công ty bất động sản phải giải thích văn bản 重要事項説明書 (giải thích các điều khoản quan trọng). Bạn có quyền yêu cầu giải thích chậm, bằng tiếng Anh hoặc nhờ người phiên dịch đi cùng.
7. Thanh toán chi phí ban đầu (初期費用). Thường phải chuyển khoản trọn gói trước ngày nhận nhà.
8. Nhận chìa khóa và chuyển vào. Sau đó trong vòng 14 ngày, nhớ ra tòa thị chính làm thủ tục chuyển địa chỉ (転入届/転居届) và cập nhật địa chỉ mặt sau thẻ cư trú.

Ba hình thức bảo lãnh phổ biến

Ngoài ra, ngày càng có nhiều căn hộ ghi rõ 「保証人不要」 (không cần người bảo lãnh) hoặc 「外国人可」 (người nước ngoài OK). Bạn có thể hỏi thẳng nhân viên bằng hai cụm từ này.

Giấy tờ cần chuẩn bị

Giấy tờ của bản thân bạn

• Thẻ cư trú (在留カード) — bản gốc + bản photo hai mặt. Kiểm tra kỹ hạn lưu trú còn lại.
• Hộ chiếu (một số nơi yêu cầu bản photo trang thông tin và trang visa).
• Giấy chứng minh thân phận: thẻ sinh viên + giấy chứng nhận đang học (在学証明書) với du học sinh; thẻ nhân viên + giấy chứng nhận đang làm việc (在職証明書) với người đi làm.
• Chứng minh thu nhập: phiếu lương 3 tháng gần nhất (給与明細), 源泉徴収票 (giấy khấu trừ thuế cuối năm) hoặc 課税証明書 / 所得証明書 xin ở tòa thị chính.
• 住民票 (giấy chứng nhận cư trú) — xin tại tòa thị chính nơi đang ở, khoảng 200–400 yên.
• Con dấu (印鑑) — nhiều nơi đã chấp nhận ký tên, nhưng có con dấu vẫn tiện hơn.
• Sổ/thẻ ngân hàng Nhật để đăng ký trừ tiền nhà tự động (口座振替).
• Số điện thoại di động Nhật Bản — bắt buộc trên thực tế. Đơn xin thuê nào cũng có ô số điện thoại, và công ty bảo lãnh sẽ gọi vào số đó.

Giấy tờ liên quan đến bảo lãnh

• Nếu dùng người bảo lãnh cá nhân: giấy cam kết bảo lãnh có đóng dấu (保証人承諾書), 印鑑証明書 (chứng nhận con dấu), 住民票 và giấy chứng minh thu nhập của người đó.
• Nếu dùng công ty bảo lãnh: chỉ cần điền đơn đăng ký của công ty bảo lãnh (thường công ty bất động sản đưa sẵn) + thông tin người liên hệ khẩn cấp gồm họ tên, quan hệ, địa chỉ, số điện thoại.

Lưu ý quan trọng: kể từ khi Bộ luật Dân sự Nhật Bản sửa đổi có hiệu lực ngày 01/04/2020, hợp đồng bảo lãnh với cá nhân bắt buộc phải ghi rõ hạn mức trách nhiệm tối đa (極度額). Nếu hợp đồng không ghi con số này thì phần bảo lãnh cá nhân đó vô hiệu. Nếu người thân của bạn đứng ra bảo lãnh, hãy đọc kỹ con số này trước khi ký.

Chi phí

Chi phí bảo lãnh chỉ là một phần trong tổng chi phí ban đầu. Bảng dưới đây là mức phổ biến tại khu vực Tokyo và các thành phố lớn (tham khảo, thay đổi theo từng căn):

Tổng chi phí ban đầu thường bằng 4–6 tháng tiền thuê. Ví dụ nhà 55.000 yên/tháng thì bạn nên chuẩn bị khoảng 250.000–330.000 yên tiền mặt. Nếu ngân sách hẹp, hãy tìm các căn ghi 「敷金・礼金なし」 (ゼロゼロ物件) để giảm mạnh chi phí đầu vào.

Thời hạn / thời gian xử lý

• Thẩm định của công ty bảo lãnh: thường 2–7 ngày làm việc. Nếu hồ sơ đơn giản, có nơi trả lời trong 1 ngày.
• Từ lúc nộp đơn đến khi nhận chìa khóa: trung bình 1–3 tuần.
• Thời hạn hợp đồng thuê: phổ biến là 2 năm, sau đó gia hạn với phí gia hạn (更新料) thường bằng 1 tháng tiền thuê.
• Phí gia hạn bảo lãnh: mỗi 1 năm hoặc 2 năm tùy công ty.
• Báo trả nhà (解約通知): thường phải báo trước 1 tháng, một số hợp đồng yêu cầu 2 tháng. Báo muộn sẽ bị tính thêm tiền nhà.

Nếu bạn có lịch nhập học hoặc ngày bắt đầu đi làm cố định, hãy bắt đầu tìm nhà trước ít nhất 3–4 tuần. Mùa cao điểm (tháng 1 đến tháng 3) nhà đẹp hết rất nhanh và thẩm định cũng chậm hơn bình thường.

Nơi nộp / nơi thực hiện

• Công ty bất động sản (不動産会社/賃貸仲介): nơi chính bạn nộp hồ sơ. Hồ sơ sẽ được chuyển sang công ty bảo lãnh, bạn không phải tự liên hệ công ty bảo lãnh.
• Văn phòng hỗ trợ du học sinh của trường (学生課 / 国際交流センター): nhiều trường có danh sách nhà đối tác và chương trình bảo lãnh riêng cho sinh viên.
• Phòng nhà ở của tòa thị chính (市役所・区役所 住宅課): tư vấn nhà ở công, nhà ở an sinh (セーフティネット住宅) dành cho người thu nhập thấp, người nước ngoài, người cao tuổi.
• Quầy tư vấn cho người nước ngoài (外国人相談窓口): hầu hết các tỉnh/thành đều có, hỗ trợ nhiều ngôn ngữ, miễn phí.
• UR都市機構 (UR Toshi Kikō): nộp trực tiếp tại văn phòng UR khu vực nếu chọn nhà UR không cần bảo lãnh.
• Trang web tìm nhà: có thể lọc điều kiện "保証人不要" và "外国人相談可" ngay từ đầu.

Lỗi thường gặp

1. Không nghe điện thoại thẩm định

Đây là lý do trượt hồ sơ số một của người nước ngoài. Công ty bảo lãnh gọi từ số lạ, bạn không nghe hoặc để máy hết pin, hồ sơ bị đánh giá là "không liên lạc được" và bị từ chối. Trong 3–5 ngày sau khi nộp đơn, hãy luôn để điện thoại bên mình và nghe cả số lạ. Nếu bạn chưa có số điện thoại Nhật ổn định, đây là việc cần làm trước cả việc đi xem nhà.

2. Người liên hệ khẩn cấp không được báo trước

Công ty bảo lãnh cũng gọi cho người liên hệ khẩn cấp. Nếu người đó ngơ ngác trả lời "tôi không biết gì cả", hồ sơ có thể bị loại. Hãy nhắn trước cho họ: tên bạn, tên căn nhà, công ty bảo lãnh sẽ gọi ngày nào.

3. Quên phí gia hạn bảo lãnh

Nhiều người nghĩ đã trả phí bảo lãnh một lần là xong. Thực tế mỗi năm còn phí gia hạn khoảng 10.000 yên. Không trả sẽ bị nhắc nợ, nặng hơn có thể bị coi là vi phạm hợp đồng.

4. Khai thu nhập hoặc nơi làm việc không khớp

Công ty bảo lãnh có thể gọi xác nhận với công ty bạn. Khai lệch số liệu so với phiếu lương là lý do bị từ chối ngay.

5. Hạn lưu trú còn quá ngắn

Nếu thẻ cư trú chỉ còn 2–3 tháng, nhiều chủ nhà sẽ từ chối. Nếu bạn đang trong quá trình gia hạn, hãy mang theo giấy biên nhận nộp hồ sơ gia hạn của Cục Xuất nhập cảnh để chứng minh.

6. Tự ý cho người khác ở cùng

Hợp đồng ghi rõ số người ở. Cho bạn bè ở ghép mà không khai báo là vi phạm hợp đồng, có thể bị yêu cầu chuyển đi và mất tiền cọc.

7. Không đọc kỹ điều khoản khôi phục nguyên trạng (原状回復)

Khi trả nhà, chi phí sửa chữa hư hỏng do sử dụng bình thường về nguyên tắc thuộc về chủ nhà, không phải người thuê. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (国土交通省) có ban hành hướng dẫn về việc này. Chụp ảnh toàn bộ căn nhà ngay ngày nhận chìa khóa để tránh tranh cãi sau này.

8. Không có số điện thoại hoặc mạng ổn định sau khi chuyển nhà

Sau khi vào ở, bạn vẫn cần số điện thoại để nhận cuộc gọi của công ty quản lý (báo kiểm tra thiết bị, báo sửa chữa, báo phí gia hạn). Số điện thoại thay đổi liên tục khiến bạn bỏ lỡ thông báo quan trọng.

Câu hỏi thường gặp

Không có người Nhật bảo lãnh thì có thuê được nhà không?

Được. Đa số trường hợp chỉ cần dùng công ty bảo lãnh và cung cấp một người liên hệ khẩn cấp. Hãy nói rõ tình huống của bạn ngay khi liên hệ công ty bất động sản.

Người liên hệ khẩn cấp có phải là người Nhật không?

Không bắt buộc. Nhiều công ty bảo lãnh chấp nhận người thân ở Việt Nam, bạn bè cùng quốc tịch đang sống ở Nhật, hoặc đồng nghiệp. Tuy nhiên, người sống tại Nhật và nói được tiếng Nhật sẽ giúp hồ sơ được duyệt nhanh hơn.

Người liên hệ khẩn cấp có phải trả nợ thay tôi không?

Về nguyên tắc là không — người liên hệ khẩn cấp chỉ để liên lạc khi có sự cố, khác hoàn toàn với người bảo lãnh liên đới (連帯保証人) là người có nghĩa vụ trả thay. Nhưng hãy đọc kỹ giấy tờ để biết bạn đang ký loại nào.

Bị công ty bảo lãnh từ chối thì làm sao?

Bạn có thể xin nộp lại qua một công ty bảo lãnh khác (mỗi công ty có tiêu chuẩn riêng), bổ sung giấy tờ chứng minh thu nhập, tăng số tiền đặt cọc, hoặc chuyển sang tìm share house, nhà UR, nhà ở an sinh xã hội.

Thực tập sinh và du học sinh có bị từ chối nhiều hơn không?

Thu nhập thấp hoặc không có thu nhập cố định đúng là bất lợi. Cách khắc phục: nhờ trường/nghiệp đoàn cấp giấy xác nhận, chọn nhà có tiền thuê thấp hơn 1/3 thu nhập, hoặc dùng các chương trình bảo lãnh dành riêng cho du học sinh của trường.

Chuyển nhà trong Nhật có phải làm lại bảo lãnh không?

Có. Hợp đồng bảo lãnh gắn với từng căn nhà, nên khi chuyển sang căn mới bạn phải thẩm định lại và trả phí bảo lãnh lần đầu một lần nữa.

Có cần số điện thoại Nhật mới thuê được nhà không?

Trên lý thuyết luật không bắt buộc, nhưng trên thực tế gần như không có công ty bất động sản hay công ty bảo lãnh nào duyệt hồ sơ mà không liên lạc được với bạn qua điện thoại. Vì vậy hãy có SIM nghe gọi số Nhật trước khi bắt đầu tìm nhà.

Tôi có thể từ chối phí khử trùng, phí đổi khóa không?

Đây là các khoản dịch vụ tùy chọn, không phải quy định pháp luật. Bạn có quyền hỏi và thương lượng, dù không phải lúc nào cũng được chấp nhận.

Nguồn tham khảo

• 国土交通省 (Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch) — 賃貸住宅標準契約書 (mẫu hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn) và 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (hướng dẫn về khôi phục nguyên trạng).
• 国土交通省 — 家賃債務保証業者登録制度 (chế độ đăng ký doanh nghiệp bảo lãnh tiền thuê nhà): danh sách các công ty bảo lãnh đã đăng ký với Bộ.
• 法務省 (Bộ Tư pháp) — 民法(債権関係)の改正, quy định về 個人根保証契約 và 極度額, hiệu lực từ 01/04/2020.
• 住宅セーフティネット制度 (chế độ nhà ở an sinh) — dành cho người nước ngoài, người cao tuổi, hộ thu nhập thấp.
• 独立行政法人 都市再生機構 (UR都市機構) — điều kiện thuê nhà UR: không cần người bảo lãnh, không lễ kim, không phí môi giới.
• Quầy tư vấn cho người nước ngoài của tòa thị chính nơi bạn cư trú (外国人相談窓口).

Lưu ý: quy định về bảo lãnh, mức phí và hồ sơ có thể khác nhau tùy chủ nhà, công ty quản lý và từng địa phương. Với các vấn đề liên quan đến hợp đồng, thẻ cư trú và giấy tờ pháp lý, bạn nên kiểm tra lại trực tiếp với công ty bất động sản, công ty bảo lãnh và quầy tư vấn của tòa thị chính trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào.

Ngày kiểm tra nguồn

Các thông tin và nguồn chính thức trong bài được kiểm tra lần gần nhất vào ngày 20/05/2025. Biên tập viên vui lòng cập nhật lại ngày này trước khi xuất bản và rà soát lại mức phí nếu bài được đăng lại sau 6 tháng.

Kêu gọi hành động

Nếu bạn chuẩn bị đi thuê nhà, việc cần làm trước tiên không phải là tìm người bảo lãnh, mà là có một số điện thoại Nhật Bản ổn định để nghe cuộc gọi thẩm định. Hồ sơ trượt vì không ai liên lạc được với bạn là điều rất đáng tiếc và hoàn toàn tránh được.

HD TELECOM (Shin-Okubo, Tokyo) hỗ trợ người nước ngoài đang sống tại Nhật đăng ký:

• SIM nghe gọi số Nhật — có số điện thoại để công ty bất động sản và công ty bảo lãnh liên hệ, cũng là số bạn dùng để đăng ký ngân hàng, điện, nước, ga. Xem hướng dẫn tại trang đăng ký SIM nghe gọi.
• SIM data hàng tháng hoặc eSIM hàng tháng — dùng để tra cứu nhà, xem bản đồ khi đi xem phòng.
• WiFi cầm tay hàng tháng — giải pháp tạm thời cho những ngày đầu chuyển vào nhà mới khi chưa lắp được mạng cố định.

Bạn có thể xem toàn bộ gói cước tại trang sản phẩm, hoặc tham khảo cách thanh toán và chuyển khoản tại trang hỗ trợ. Nếu còn thắc mắc về thủ tục sống ở Nhật, mời bạn đọc thêm các bài khác trên blog của HD TELECOM.