在日本租房需要担保人吗？详细指南

快速解答

在日本，大多数租房合同依然需要担保，但您并非一定要找到一位日本人来为您做担保。目前，绝大多数房东和管理公司都要求租客使用租金保证公司（家賃債務保証会社 - yachin saimu hoshō gaisha）。初次签约时的保证费约为单月租金的50%至100%，之后通常每年需支付约10,000日元或1个月租金作为更新费。

与连带保证人（連帯保証人）不同，通常您只需提供一名紧急联络人（緊急連絡先）即可——可以是朋友、同事、亲属，在某些情况下甚至可以是身在海外的家属。因此，无论是留学生、技能实习生、特定技能人员还是刚赴日的工程师，都完全可以自己租到独立住房。

本文适合哪些人群

如果您符合以下情况之一，本文将对您很有帮助：

• 您是留学生、技能实习生、特定技能从业者、工程师或公司职员，想在日本独立租一套公寓（Apato/Mansion）。
• 您即将搬离学校宿舍或组合/公司安排的住所，必须自己找房。
• 您在日本没有能帮忙作担保的日本熟人，担心租不到房子。
• 您正面临换工作、跨都道府县搬家，想了解担保手续是否需要全部重新办理。
• 您想提前了解初期费用的预算，以便做好资金准备。

本文主要针对一般民间租房合同（通过不动产中介签约），这也是在日外国人最常见的租房形式。

不适用的情况

以下情况不适用（或仅部分适用）本文内容：

• 学校宿舍、组合或公司统一承租的住所（社宅/寮）：由于合同由学校或公司出面签署，通常不需要您个人提供担保。
• 合租公寓（Share House）：许多合租房既不需要连带保证人，也不需要保证公司，通常只需护照、在留卡以及少量押金即可入住。
• UR公团住房（UR賃貸住宅）：都市再生机构（UR都市机构）明确规定免保证人、免礼金、免中介费、免更新费，但相应地对收入水平有明确要求，或需一次性预付若干月租金。
• 地方公营住宅（公営住宅）：各地方自治体对担保的要求不尽相同，许多地区现已取消保证人要求；详情需直接咨询当地市区町村役所的住宅课（住宅課）。
• 月租公寓（Monthly Mansion）、周租公寓（Weekly Mansion）、长住酒店：基本只需身份证明并提前付款，不存在担保的概念。
• 购房、房屋贷款：属于完全不同的流程，不在本文探讨范围内。

办理步骤

以下是从找房到领取钥匙的完整实际流程，并详细说明了担保环节在何处进行。

1. 确定预算与区域。普遍的审查原则是：月租金不超过月收入的三分之一。例如，每月到手薪资为180,000日元，选择月租约50,000–60,000日元的房源更容易通过审查。
2. 联系不动产中介公司（不動産会社）。您可以直接到店、电话联络或在线登记。建议从一开始就明确告知：“我是外国人，没有日本保证人，请问有可以使用保证公司的房源吗？”——这句话能帮您省下大量时间。
3. 实地看房（内見）。通常一个半天看2–4套房子比较适宜。看房时重点检查手机信号强度、网络宽带条件、到车站的实际距离以及周边噪音情况。
4. 提交租房申请表（入居申込書）。此时需要填写个人基本信息、工作单位/就读学校、收入情况以及紧急联络人信息。这仅仅是申请，尚未签署正式合同，也不产生费用。
5. 入住审查（入居審査）。房东与保证公司会共同进行审核。保证公司会致电给您本人以及紧急联络人核实信息。这是外国人最常被拒的环节，主要原因往往是没有接听电话。
6. 审查通过与签订合同（賃貸借契約）。签约前，不动产中介必须就《重要事项说明书》（重要事項説明書）进行详细讲解。您有权要求对方放慢语速、使用英语讲解或安排翻译陪同。
7. 支付初期费用（初期費用）。通常需要在入住交房前一次性将全部初期款项汇入指定账户。
8. 领取钥匙并入住。入住后14天内，请务必前往当地役所办理住址变更手续（転入届/転居届），并在在留卡背面更新最新地址。

常见的三种担保形式

此外，现在越来越多的房源会在招租信息中明确标注「保証人不要」（无需保证人）或「外国人可」（欢迎外国人）。找房时您可以直接询问中介是否有此类房源。

所需材料准备

个人所需材料

• 在留卡（在留カード）——原件及双面复印件。请仔细确认剩余在留期限。
• 护照（部分中介会要求提供照片页及签证页复印件）。
• 身份证明文件：学生需提供学生证 + 在学证明书（在学証明書）；在职人员需提供社员证 + 在职证明书（在職証明書）。
• 收入证明：最近3个月的工资单（給与明細）、源泉征收票（源泉徴収票）或前往役所开具的课税证明书 / 所得证明书（課税証明書 / 所得証明書）。
• 居民票（住民票）——在现居地役所开具，工本费约200–400日元。
• 个人印章（印鑑）——虽然很多地方已支持手写签名，但备一枚印章会更稳妥便利。
• 日本银行存折/银行卡，用于办理房租自动扣缴（口座振替）。
• 日本手机电话号码——实际操作中的硬性条件。所有租房申请表都需要填写手机号，保证公司也会致电该号码核查。

担保相关材料

• 如果使用个人保证人：盖有保证人印章的保证人承诺书（保証人承諾書）、印章证明书（印鑑証明書）、保证人的居民票以及收入证明材料。
• 如果使用保证公司：通常只需填写保证公司提供的申请表（由中介提供），并准确填写紧急联络人的姓名、与本人关系、现居地址和联络电话。

重要提示：自2020年4月1日日本修改后的《民法》正式实施以来，与个人签订的保证合同中必须明确约定保证责任最高限额（極度額）。若合同中未标明该限额数值，则该个人保证条款依法无效。如果您有亲友愿意为您做个人担保，请在签字前务必确认合同中是否已写明该金额。

费用明细

担保费仅是初期费用的一部分。下表列出了东京及各大主要城市的常规收费标准（仅供参考，各房源可能有所差异）：

通常情况下，初期费用总额相当于4–6个月的租金。例如月租55,000日元的房源，建议提前准备约250,000–330,000日元的流动资金。如果预算有限，建议重点筛选注明「敷金・礼金なし」（零押零礼房源 / ゼロゼロ物件）的房子，能大幅压低入住门槛。

办理周期与时间节点

• 保证公司审查时间：通常为2–7个工作日。若申请材料齐全规范，部分机构最快1天即可出结果。
• 从提交申请到拿到钥匙：平均需要1–3周。
• 租赁合同租期：通常为2年，期满续租时一般需要缴纳续约费（更新料），金额通常相当于1个月租金。
• 保证公司更新费：根据签约公司不同，按每1年或每2年收取一次。
• 退租通知（解約通知）：通常需提前1个月提出通知，部分合同要求提前2个月。若逾期通知，可能会被追加收取相应天数的房租。

如果您有确定的入学或入职日期，请务必至少提前3–4周开始看房找房。在每年1月至3月的租房旺季，优质房源去化极快，审核周期也会相应延长。

办理机构与咨询窗口

• 不动产中介公司（不動産会社/賃貸仲介）：提交租房申请的核心窗口。中介会将您的资料转交给保证公司，您无需自行联络保证公司。
• 学校留学生支援部门（学生課 / 国際交流センター）：许多大学及专门学校拥有合作房源清单，并为在校生提供专属的留学生租房担保支援计划。
• 市区町村役所住宅课（市役所・区役所 住宅課）：提供公营住宅、安全网住宅（セーフティネット住宅，面向低收入者、外国人及老年人）的咨询与申请。
• 外国人综合咨询窗口（外国人相談窓口）：日本各都道府县普遍设有此类服务台，提供免费多语种咨询。
• UR都市机构（UR都市機構）：如选择免保证人的UR公团房，可直接前往当地UR营业中心窗口咨询办理。
• 租房信息检索平台：在各大租房网站上，您可以直接勾选“保証人不要”（无需保证人）和“外国人相談可”（外国人可咨询）进行精准筛选。

常见错误与避坑指南

1. 漏接审查确认电话

这是外国人租房申请被拒的首要原因。保证公司拨打的通常是陌生座机号码，如果您未接听或手机关机欠费，审查机构便会判定为“无法取得联络”并直接驳回申请。提交申请后的3–5天内，请务必保持手机畅通，即使是陌生来电也要接听。如果您尚未拥有稳定的日本本地手机号码，办理电话卡应当排在实地看房之前完成。

2. 紧急联络人未提前打招呼

保证公司同样会致电紧急联络人进行核实。如果对方在不知情的情况下接到电话回答“我不知道这件事”，您的申请很可能会被立刻中止。请务必提前告知联络人：您的姓名、申请的公寓名称以及保证公司可能来电的时间段。

3. 遗忘保证公司的年度更新费

很多人误以为签约时交过一次保证费就完事了。实际上多数保证公司每年还会收取约10,000日元的更新维护费。若长期逾期不缴，不仅会被催缴，严重者甚至可能被判定为违反租赁合同。

4. 申报收入或工作单位信息不符

保证公司有权致电您的任职公司核实就职状态。如果您填报的数据与工资单或实际情况存在明显偏差，将直接导致审查失败。

5. 在留卡剩余期限过短

如果申请时在留期限仅剩2–3个月，很多房东会心存疑虑从而拒绝出租。如果您正在办理在留资格延期手续，请携带入国管理局出具的在留资格更新申请受领证明文件前往中介以作说明。

6. 擅自留宿他人或私自转租

日本租房合同对实际入住人数有明确限制。未经房东书面允许私自与朋友合住属于重大违约行为，一旦被发现可能面临强制退房且押金概不退还。

7. 未认真研读原状恢复条款（原状回復）

退租交房时，因自然老化或正常生活磨损造成的房屋损耗，原则上应由房东承担，而非租客承担。日本国土交通省对此制定了详细的指导方针（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）。建议在交房入住当天，将房屋所有角落的现有瑕疵、划痕拍照留存，以避免退租时产生费用纠纷。

8. 搬家后失去稳定手机号或网络联络

入住之后，管理公司仍会频繁通过电话与您联系（如设备定期巡检、设施报修安排、续约缴费通知等）。如果频繁更换手机号码导致失联，极易错过各类重要事务通知。

常见问题解答

在日本没有日本保证人就真的租不到房子吗？

完全可以租到。绝大多数情况下，只需通过保证公司并提供一名紧急联络人即可。在联系不动产公司之初，请直接阐明您的实际情况，中介会为您匹配合适的房源。

紧急联络人必须是日本人吗？

不一定。许多保证公司接受在越南等海外居住的直系亲属、在日本生活的同国籍朋友或工作同事作为紧急联络人。不过，如果紧急联络人居住在日本且具备基本的日语日常交流能力，审查审批流程通常会更加顺畅快速。

紧急联络人需要替我背负债务吗？

原则上不需要——紧急联络人的职责仅限于在无法联络到您本人时协助传达信息，与必须承担法律代偿义务的“连带保证人”（連帯保証人）具有本质区别。但签字前仍请务必核对确认表单标题是“緊急連絡先”还是“連帯保証人”。

如果被保证公司拒绝了该怎么办？

您可以请中介协助尝试向其他保证公司提交申请（各家机构的审查指标各异），或补充提交更多资产及收入证明材料、主动提出增加押金，亦或转为考虑合租公寓（Share House）、UR公团房或地方安全网住宅。

技能实习生和留学生的拒签率会更高吗？

收入不高或收入不稳定确实会对审查产生一定影响。应对方法包括：请学校或监理组合出具在学/就职证明背书，优先挑选月租在收入三分之一以内的经济型房源，或申请学校设立的留学生专属租房担保制度。

在日本国内跨市搬家，原有的担保合同还能继续用吗？

不能。租房担保合同与特定物业房屋绑定。当您迁入新居时，必须重新进行入住资格审查，并再次向新房源对应的保证公司支付初次保证费。

在日本租房必须拥有日本手机号码吗？

从法律层面看虽然没有强制规定，但现实中几乎没有任何一家中介或保证公司会批准一个完全无法通过本地电话取得联系的申请人。因此，在开启看房找房之前，办理一张具备语音通话功能的日本SIM卡至关重要。

室内除菌费、换锁费可以拒付吗？

这些属于中介或管理公司提供的附加可选服务，并非法律法规划定的强制收费项。您有权礼貌地向中介提出协商能否取消，但最终是否同意取决于房东与中介公司的营运政策。

参考资料与官方来源

• 国土交通省 —— 《賃貸住宅標準契約書》（标准租赁合同范本）及《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》（原状恢复纠纷处理指南）。
• 国土交通省 —— 《家賃債務保証業者登録制度》（房租债务保证企业登记名录）：经国交省正规备案登记的合规保证公司列表。
• 法务省 —— 《民法(債権関係)の改正》（日本民法债权篇修订说明），关于个人根保证合同及极度额（責任限度額）的规定，自2020年4月1日起施行。
• 住宅セーフティネット制度（住宅安全网制度） —— 专门针对外国人、高龄者及低收入家庭的住房保障扶持政策。
• 独立行政法人 都市再生机构（UR都市機構） —— UR公团租赁准入标准：免保证人、免礼金、免中介手续费。
• 现居住地市区町村役所的外国人综合咨询窗口（外国人相談窓口）。

注意事项：租房担保相关规定、费用标准及申报资料会因房东意愿、管理公司政策及各都道府县惯例而有所差异。涉及正式租房合同、在留资格状态及法律文书签署时，建议您在落笔签约前直接向不动产中介、保证公司以及当地役所咨询窗口再次核准确认。

来源核查日期

本文包含的信息与官方公开资料最近核查于2025年5月20日。编辑人员在重新发布或超过6个月再次刊发时，请重新复核相关政策与市面收费标准。

行动建议

如果您正在规划在日本租房，首当其冲的任务并不是到处苦寻保证人，而是先办好一个稳定的日本本地手机号码，以确保能够顺利接听审查确认电话。因无法联系到本人而导致审查被拒，既可惜也是完全可以提前避免的。

HD TELECOM（位于东京新大久保）专为在日外国人提供便捷的通信办理服务：

• 日本语音通话SIM卡 —— 提供日本本地手机号，方便不动产中介与保证公司及时联络，该号码日后亦可用于办理银行开户及水、电、燃气签约开通。详情请参阅语音SIM卡申请指南。
• 月租数据SIM卡或月租eSIM —— 便于随时在线检索房源、在外出看房时导航查图。
• 月租随身WiFi —— 搬入新居后光纤宽带尚未开通期间的高性价比过渡联网解决方案。

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