일본에서 집 구할 때 보증인이 필요할까요? 상세 가이드

핵심 요약

일본의 임대차 계약은 대부분 보증인을 요구하지만, 반드시 일본인 보증인을 구해야 하는 것은 아닙니다. 현재 대다수의 집주인과 관리회사는 임차인에게 월세 채무 보증회사(家賃債務保証会社) 이용을 요구하며, 초기 비용으로 월세의 약 50~100%, 갱신료로 연간 10,000엔 또는 1개월분의 보증료를 지불하게 됩니다.

연대보증인(連帯保証人) 대신 보통 긴급 연락처(緊急連絡先) 1곳만 제공하면 되는 경우가 많습니다. 긴급 연락처는 친구, 직장 동료, 친척은 물론, 경우에 따라 본국의 가족도 가능합니다. 따라서 일본에 갓 입국한 유학생, 기능실습생, 특정기능 근로자, 엔지니어라 하더라도 얼마든지 혼자 살 집을 구할 수 있습니다.

이런 분들을 위한 글입니다

다음과 같은 상황에 해당하시는 분들에게 도움이 되는 내용입니다:

• 일본에서 독립된 방(아파트/맨션)을 구하려는 유학생, 기능실습생, 특정기능 근로자, 엔지니어, 회사원
• 학교 기숙사나 기업/조합에서 마련해 준 숙소의 만기를 앞두고 직접 방을 구해야 하는 분
• 보증인을 부탁할 일본인 지인이 없어 집을 구하지 못할까 봐 걱정되는 분
• 이직이나 다른 지역으로의 이사로 인해 보증 절차를 처음부터 다시 진행해야 하는지 알고 싶으신 분
• 미리 자금을 준비하기 위해 초기 비용 총액을 미리 파악하고 싶으신 분

본 글은 일본에 거주하는 외국인들이 가장 많이 이용하는 일반 민간 임대차 계약(부동산 중개업체를 통한 계약)을 중심으로 설명합니다.

본 내용이 해당하지 않는 경우

아래와 같은 경우에는 본 문서의 내용이 적용되지 않거나 일부만 적용됩니다:

• 학교 기숙사, 조합 또는 회사에서 제공하는 사택/기숙사(社宅/寮): 학교나 회사가 계약 주체이므로 별도의 개인 보증인이 필요 없는 경우가 대부분입니다.
• 쉐어하우스: 많은 쉐어하우스가 보증인 및 보증회사를 요구하지 않으며, 여권, 재류카드, 소액의 보증금만으로 입주가 가능합니다.
• UR 임대주택(UR賃貸住宅): UR도시기구는 보증인 불필요, 레이킨(사례금) 없음, 중개수수료 없음, 갱신료 없음을 명시하고 있습니다. 다만 일정 기준 이상의 소득 조건이나 수개월분의 월세를 선납해야 하는 조건이 있습니다.
• 지자체 공영주택(公営住宅): 보증 관련 규정이 지자체마다 다르며, 보증인 요건을 폐지한 곳도 많습니다. 관할 시·구청 주택과(住宅課)에 직접 문의하셔야 합니다.
• 먼슬리 맨션, 위클리 맨션, 장기 투숙 호텔: 신분증과 사전 결제만으로 입주 가능한 경우가 대부분이며, 보증인의 개념이 적용되지 않습니다.
• 주택 매매, 주택담보대출: 완전히 다른 절차가 적용되므로 본 가이드에서는 다루지 않습니다.

방 구하기 및 계약 절차

방 탐색부터 열쇠 수령까지의 실제 진행 절차와 함께, 보증 절차가 어느 단계에서 진행되는지 안내해 드립니다.

1. 예산 및 지역 결정. 일반적인 입주 심사 기준은 월세가 월 소득의 1/3을 넘지 않는 것입니다. 예를 들어 실수령액이 월 18만 엔이라면, 월세 5만~6만 엔 수준의 매물이 심사를 통과하기 쉽습니다.
2. 부동산 회사(不動産会社) 문의. 직접 방문, 전화, 온라인 문의 모두 가능합니다. 문의 초기부터 "외국인이고 일본인 보증인이 없는데, 보증회사 이용이 가능한 매물이 있나요?"라고 미리 밝히시면 소중한 시간을 크게 절약할 수 있습니다.
3. 방 보기(내견·内見). 한 번에 2~4개 매물을 둘러보는 것이 적당합니다. 휴대폰 통신 상태, 인터넷 회선, 역까지의 도보 거리, 주변 소음 등을 꼼꼼히 확인하세요.
4. 입주 신청서(入居申込書) 제출. 개인 정보, 직장/학교, 소득 수준 및 긴급 연락처 정보를 작성하는 단계입니다. 정식 계약이 아니므로 비용이 발생하지 않습니다.
5. 입주 심사(入居審査). 집주인과 보증회사가 공동으로 심사를 진행합니다. 보증회사에서 신청자 본인 및 긴급 연락처로 직접 전화하여 정보를 확인합니다. 외국인이 심사에서 탈락하는 가장 흔한 이유는 전화를 받지 않아서입니다.
6. 결과 통보 및 계약 체결(賃貸借契約). 계약서 서명 전, 부동산 공인중개사가 중요사항 설명서(重要事項説明書)를 교부하고 내용을 설명해야 합니다. 천천히 설명해 달라고 요청하거나, 영어 설명 또는 통역 동행을 요청하실 수 있습니다.
7. 초기비용(初期費用) 납부. 일반적으로 입주 전까지 전액 일시불로 계좌 이체해야 합니다.
8. 열쇠 수령 및 입주. 입주 후 14일 이내에 관할 구청/시청에 방문하여 전입신고(転入届) 또는 전거신고(転居届)를 마치고, 재류카드 뒷면에 새 주소를 기재해야 합니다.

대표적인 3가지 보증 형태

또한 최근에는 「保証人不要」(보증인 불필요)나 「外国人可」(외국인 가능)라고 명시된 매물이 늘어나고 있습니다. 상담 시 부동산 직원에게 이 두 가지 키워드로 직접 문의해 보셔도 좋습니다.

준비해야 할 서류

본인 준비 서류

• 재류카드(在留カード) — 원본 및 양면 복사본. 남은 체류 기간을 꼼꼼히 확인하세요.
• 여권 (기본 인적사항 페이지 및 비자 페이지 사본을 요구하는 곳도 있습니다).
• 신분 증빙 서류: 유학생은 학생증 + 재학증명서(在学証明書), 직장인은 사원증 + 재직증명서(在職証明書).
• 소득 증빙 서류: 최근 3개월분 급여명세서(給与明細), 원천징수표(源泉徴収票), 또는 시·구청에서 발급받은 과세증명서 / 소득증명서(課税証明書 / 所得証明書).
• 주민표(住民票) — 현재 거주지 관할 시·구청에서 발급(약 200~400엔).
• 도장(印鑑) — 서명으로 갈음할 수 있는 곳도 늘었으나, 도장이 있으면 훨씬 편리합니다.
• 일본 은행 통장/카드 — 월세 자동이체(口座振替) 등록용.
• 일본 휴대전화 번호 — 실질적인 필수 요건입니다. 모든 신청서에 전화번호 기재란이 있으며, 보증회사는 반드시 해당 번호로 확인 전화를 겁니다.

보증 관련 서류

• 개인 보증인을 세우는 경우: 도장이 날인된 보증인 승낙서(保証人承諾書), 인감증명서(印鑑証明書), 주민표 및 해당 보증인의 소득 증빙 서류.
• 보증회사를 이용하는 경우: 보증회사 신청서 작성(보통 부동산에서 제공) + 긴급 연락처 정보(성명, 관계, 주소, 전화번호).

중요 안내: 2020년 4월 1일 시행된 일본 민법 개정안에 따라, 개인과의 보증 계약 체결 시 반드시 보증 책임 한도액(극도액·極度額)을 명시해야 합니다. 계약서에 이 금액이 명기되어 있지 않으면 개인 보증 조항 자체가 무효가 됩니다. 지인이 보증인을 서주는 경우라면 서명 전 이 금액을 반드시 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

소요 비용

보증 비용은 초기 비용 전체 중 일부에 불과합니다. 아래 표는 도쿄 및 주요 대도시 지역에서 흔히 발생하는 일반적인 비용 수준입니다(참고용이며, 매물에 따라 상이할 수 있습니다):

초기 비용 총액은 일반적으로 월세의 4~6개월분에 달합니다. 예를 들어 월세 55,000엔인 집이라면 약 250,000~330,000엔 정도의 현금을 준비하시는 것이 좋습니다. 예산이 넉넉하지 않다면 「敷金・礼金なし」(제로제로 매물, 시키킨·레이킨 없음)로 표시된 집을 찾아 초기 비용 부담을 크게 낮춰보세요.

소요 기간 및 계약 기간

• 보증회사 심사 기간: 통상 영업일 기준 2~7일 소요. 서류가 간단한 경우 당일이나 1일 만에 결과가 나오기도 합니다.
• 신청부터 열쇠 수령까지: 평균 1~3주 소요.
• 임대차 계약 기간: 통상 2년이며, 이후 계약 갱신 시 통상 월세 1개월분에 해당하는 갱신료(更新料)가 발생합니다.
• 보증 갱신 주기: 회사에 따라 1년 또는 2년마다 발생.
• 퇴거 통보(해약 통지·解約通知): 보통 퇴거 1개월 전에 통보해야 하며, 계약에 따라 2개월 전인 곳도 있습니다. 통보가 늦어지면 추가 월세가 청구됩니다.

입학일이나 출근일이 정해져 있다면 최소 3~4주 전에는 방 찾기를 시작하셔야 합니다. 특히 성수기(1월~3월)에는 좋은 조건의 방이 매우 빠르게 빠져나가며 심사 기간도 평소보다 길어집니다.

신청 및 상담 창구

• 부동산 중개회사(不動産会社/賃貸仲介): 서류를 제출하는 주 창구입니다. 서류는 부동산에서 보증회사로 전달되므로 임차인이 보증회사에 직접 연락할 필요는 없습니다.
• 학교 유학생 지원 창구(학생과 / 국제교류센터·学生課 / 国際交流センター): 많은 교육기관이 제휴 부동산 목록을 갖추고 있거나 자체 외국인 유학생 보증 제도를 운영하고 있습니다.
• 관할 시·구청 주택과(市役所・区役所 住宅課): 저소득층, 외국인, 고령자 등을 위한 공영주택 및 주거 안전망 주택(セーフティネット住宅) 관련 상담을 제공합니다.
• 외국인 상담 창구(外国人相談窓口): 대부분의 지자체에서 운영 중이며, 다국어 지원 및 무료 상담을 제공합니다.
• UR도시기구(UR都市機構): 보증인이 필요 없는 UR 임대주택을 희망할 경우 관할 지역 UR 영업소에 직접 접수합니다.
• 부동산 포털 사이트: 검색 초기 단계부터 "保証人不要(보증인 불필요)" 및 "外国人相談可(외국인 상담 가능)" 조건을 필터링하여 검색할 수 있습니다.

자주 하는 실수

1. 심사 확인 전화를 받지 않음

외국인 신청자가 심사에서 탈락하는 가장 대표적인 원인입니다. 보증회사에서 모르는 번호로 전화를 걸어오는데, 이를 받지 않거나 배터리가 방전되어 연결되지 않으면 '연락 두절'로 분류되어 심사가 거절됩니다. 신청서 제출 후 3~5일 동안은 항상 전화를 곁에 두고, 모르는 번호로 걸려오는 전화도 꼭 받으셔야 합니다. 만약 아직 안정적인 일본 전화번호가 없다면, 집을 보러 다니기 전에 번호부터 개통하는 것이 급선무입니다.

2. 긴급 연락처 대상자에게 미리 알리지 않음

보증회사는 긴급 연락처로 지정된 사람에게도 확인 전화를 겁니다. 전화를 받은 사람이 당황하며 "전혀 모르는 내용인데요"라고 답변하면 심사에서 탈락할 수 있습니다. 본인의 이름, 계약하려는 매물명, 보증회사 전화가 언제쯤 올 예정인지를 해당 연락처 대상자에게 반드시 미리 알려두세요.

3. 보증 갱신료 납부 누락

보증료는 처음에 한 번만 내면 끝이라고 생각하는 분들이 많습니다. 실제로는 매년 약 10,000엔 정도의 갱신료가 청구됩니다. 이를 미납하면 독촉을 받게 되며, 심한 경우 계약 위반으로 간주될 수 있습니다.

4. 소득이나 직장 정보 불일치 기재

보증회사에서 직장으로 재직 확인 전화를 걸 수 있습니다. 급여명세서의 수치와 신청서에 기재한 내용이 일치하지 않으면 즉시 거절 사유가 됩니다.

5. 잔여 체류 기간 부족

재류카드 유효기간이 2~3개월밖에 남지 않은 경우 집주인이 입주를 거부할 수 있습니다. 비자 갱신 절차를 밟고 있는 중이라면, 출입국재류관리청에서 교부받은 비자 갱신 신청 접수증을 지참하여 이를 증명해야 합니다.

6. 무단 동거

임대차 계약서에는 거주 인원이 명시되어 있습니다. 신고 없이 친구와 룸메이트 형태로 함께 거주하는 것은 명백한 계약 위반이며, 강제 퇴거 요구 및 보증금 몰수 조치를 당할 수 있습니다.

7. 원상회복(原状回復) 조항 미확인

퇴거 시 통상적인 사용에 따른 마모나 노후화 수리비는 원칙적으로 세입자가 아닌 집주인의 부담입니다. 일본 국토교통성(国土交通省)은 이에 관한 표준 가이드라인을 제정해 두고 있습니다. 추후 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 열쇠를 수령한 첫날 집안 전체의 상태를 꼼꼼히 사진으로 촬영해 두세요.

8. 이사 후 전화번호나 인터넷 환경 부재

입주 후에도 관리회사와의 연락(설비 점검 안내, 수리 관련 조율, 갱신료 통지 등)을 위해 전화번호가 계속 필요합니다. 전화번호를 자주 바꾸거나 연락이 닿지 않으면 중요한 공지를 놓치게 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

일본인 보증인이 없어도 집을 구할 수 있나요?

네, 가능합니다. 대다수의 경우 보증회사를 이용하고 긴급 연락처 1곳을 기재하면 충분합니다. 부동산 회사에 문의하실 때 초기부터 이러한 본인의 상황을 명확히 전달하세요.

긴급 연락처는 반드시 일본인이어야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 많은 보증회사가 본국에 있는 가족, 일본에 체류 중인 같은 국적의 친구나 직장 동료를 허용합니다. 다만 일본에 거주하며 일본어 소통이 가능한 사람을 기재할 경우 심사 진행이 훨씬 원활하고 빨라집니다.

긴급 연락처로 등록된 사람이 제 빚을 대신 갚아야 하나요?

원칙적으로 그렇지 않습니다. 긴급 연락처는 비상시 연락을 취하기 위한 목적일 뿐이며, 대위변제 의무를 지는 연대보증인(連帯保証人)과는 법적 성격이 완전히 다릅니다. 하지만 서명하시기 전에 작성 서류가 어떤 양식인지 다시 한번 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

보증회사 심사에서 떨어지면 어떻게 해야 하나요?

기준이 다른 다른 보증회사를 통해 재신청하거나, 추가 소득 증빙 서류를 제출하거나, 시키킨(보증금) 액수를 늘리는 방안을 협의해 볼 수 있습니다. 또는 쉐어하우스, UR 임대주택, 주거 안전망 주택 등으로 방향을 전환하는 것도 방법입니다.

기능실습생이나 유학생은 거절당할 확률이 더 높은가요?

소득이 낮거나 고정 수입이 없는 점은 분명 불리한 요소입니다. 이를 보완하기 위해 학교나 조합의 신원 확인 서류를 첨부하거나, 월세가 소득의 1/3 이하인 매물을 선택하거나, 학교 전용 유학생 보증 프로그램을 활용하는 것이 좋습니다.

일본 내에서 이사할 때 보증 심사를 다시 받아야 하나요?

네, 그렇습니다. 보증 계약은 특정 주택 매물마다 개별 체결되므로, 새로운 집으로 이사할 때마다 새로 심사를 받고 첫 보증료를 다시 지불해야 합니다.

일본 전화번호가 있어야만 집을 계약할 수 있나요?

법적으로 강제된 것은 아니지만, 현실적으로 전화 통화가 불가능한 신청자의 서류를 승인해 주는 부동산이나 보증회사는 거의 없습니다. 따라서 집을 구하기 시작하기 전에 먼저 수신과 발신이 가능한 일본 번호 SIM을 개통해 두셔야 합니다.

소독비나 열쇠 교체 비용은 거부할 수 있나요?

이 항목들은 법적 의무가 아닌 선택적 유료 서비스인 경우가 많습니다. 항상 수용되는 것은 아니지만, 부동산 측에 해당 항목을 제외할 수 있는지 문의하고 협의해 볼 권리가 있습니다.

참고 자료 및 출처

• 국토교통성(国土交通省) — 표준 임대차 계약서(賃貸住宅標準契約書) 및 원상회복을 둘러싼 트러블과 가이드라인(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン).
• 국토교통성(国土交通省) — 월세 채무 보증업자 등록 제도(家賃債務保証業者登録制度): 국토교통성에 등록된 보증회사 목록.
• 법무성(法務省) — 민법(채권 관계) 개정 관련, 개인 근보증 계약(個人根保証契約) 및 극도액(極度額) 규정(2020년 4월 1일 시행).
• 주거 안전망 제도(住宅セーフティネット制度) — 외국인, 고령자, 저소득 가구를 위한 주거 지원 제도.
• 독립행정법인 도시재생기구(UR都市機構) — UR 임대주택 입주 자격 조건: 보증인 불필요, 레이킨 없음, 중개수수료 없음.
• 거주 지역 관할 시·구청 외국인 상담 창구(外国人相談窓口).

유의사항: 보증 요건, 수수료 및 제출 서류는 집주인, 관리회사, 지역에 따라 다를 수 있습니다. 계약 체결, 재류카드 및 법적 서류와 관련된 사항은 서명 전 반드시 부동산 회사, 보증회사 및 시·구청 상담 창구에 직접 재확인하시기 바랍니다.

출처 확인 일자

본문의 공식 정보 및 출처는 2025년 5월 20일을 기준으로 최종 검토되었습니다. 에디터는 발행 전 이 일자를 최신화해 주시고, 발행 후 6개월 이상 경과한 경우 수수료 변동 여부를 재확인해 주시기 바랍니다.

안내 및 신청

일본에서 집을 구할 계획이라면, 가장 먼저 해야 할 일은 보증인을 찾는 것이 아니라 심사 전화를 정상적으로 수신할 수 있는 안정적인 일본 휴대전화 번호를 확보하는 것입니다. 단지 연락이 닿지 않아 입주 심사에서 불합격하는 안타까운 일은 충분히 예방할 수 있습니다.

HD TELECOM(도쿄 신오쿠보)은 일본에 거주하는 외국인 여러분의 통신 상품 가입을 지원하고 있습니다:

• 일본 음성 통화 SIM — 부동산 및 보증회사와의 연락은 물론 은행 계좌 개설, 전기·수도·가스 요금 신청 등에 필수적인 070/080/090 전화번호가 부여됩니다. 자세한 안내는 음성 SIM 신청 페이지를 확인하세요.
• 월정액 데이터 SIM 또는 월정액 eSIM — 집을 찾거나 방을 보러 다닐 때 지도 및 포털 검색용으로 적합합니다.
• 월정액 포켓와이파이(WiFi) — 새집으로 이사한 직후 고정 인터넷 회선이 설치되기 전까지 유용한 초기 임시 통신 솔루션입니다.

전체 요금제는 상품 페이지에서 확인하실 수 있으며, 결제 및 계좌이체 방법은 고객지원 페이지를 참고해 주시기 바랍니다. 일본 생활 절차에 대해 더 궁금한 점이 있으시다면 HD TELECOM 블로그의 다른 유용한 가이드도 함께 읽어보세요.