Thuê nhà ở Nhật cần bao nhiêu tiền đầu vào? Bảng chi phí chi tiết

Trả lời nhanh

Khi thuê nhà ở Nhật, số tiền bạn phải trả một lần lúc ký hợp đồng (gọi là 初期費用 – shoki hiyou, tiền đầu vào) thường bằng 4 đến 6 tháng tiền nhà. Nếu thuê căn 60.000 yên/tháng, bạn nên chuẩn bị khoảng 250.000 – 380.000 yên; căn 80.000 yên/tháng thì khoảng 330.000 – 500.000 yên.

Số tiền này gồm tiền đặt cọc (shikikin), tiền lễ (reikin), phí môi giới, tiền nhà tháng đầu, phí công ty bảo lãnh, bảo hiểm hỏa hoạn và phí đổi khóa. Vẫn có cách giảm mạnh: chọn nhà zero-zero (không cọc, không lễ), thuê UR, share house hoặc ký tù (nhà công ty/trường sắp xếp) — chi phí có thể chỉ còn 1–2 tháng tiền nhà.

Bài này dành cho ai

Bài viết dành cho người nước ngoài đang sống hoặc chuẩn bị sang Nhật và cần biết chính xác phải dành dụm bao nhiêu tiền mặt trước khi đi tìm nhà:

• Du học sinh sắp hết hạn ký túc xá, muốn ra ngoài thuê phòng riêng.
• Thực tập sinh, kỹ năng đặc định (tokutei ginou) chuyển việc, phải tự lo chỗ ở mới.
• Kỹ sư, nhân viên công ty mới sang Nhật, công ty chỉ hỗ trợ một phần tiền nhà.
• Người đang ở ghép muốn ra ở riêng, hoặc gia đình muốn đổi sang căn rộng hơn.
• Người đã ở Nhật vài năm nhưng lần đầu tự ký hợp đồng với công ty bất động sản, không qua trung gian.

Nếu bạn chỉ muốn biết "cầm 300.000 yên có thuê được nhà không" thì câu trả lời nằm ngay ở bảng chi phí bên dưới.

Trường hợp KHÔNG áp dụng

Những trường hợp sau sẽ có con số rất khác, bạn không nên lấy bài này làm chuẩn:

• Nhà do công ty hoặc nghiệp đoàn thuê sẵn (shataku, ryou): bạn thường chỉ trả tiền nhà hàng tháng bị trừ vào lương, không có tiền đầu vào hoặc chỉ đóng vài chục nghìn yên tiền chăn ga, đồ dùng.
• Ký túc xá trường: thường chỉ có phí nhập ký túc 20.000 – 100.000 yên, không có reikin, không cần bảo lãnh.
• Share house: tiền đầu vào thường chỉ 30.000 – 60.000 yên (phí nhập cư + 1 tháng tiền phòng), có sẵn đồ nội thất.
• Thuê nhà nguyên căn, nhà mặt bằng kinh doanh, văn phòng: cọc có thể lên tới 6–10 tháng, cơ chế tính hoàn toàn khác.
• Mua nhà, vay ngân hàng mua nhà: không thuộc phạm vi bài này.
• Nhà ở công (kouei juutaku) của tỉnh/thành phố: có bốc thăm, xét thu nhập, điều kiện riêng theo từng địa phương — phải hỏi trực tiếp tòa thị chính.

Các bước thực hiện

Quy trình thuê nhà ở Nhật gần như giống nhau ở mọi tỉnh thành. Bạn nên bắt đầu trước ngày muốn dọn vào ít nhất 1 tháng.

1. Tính ngân sách thật. Lấy tiền nhà mong muốn nhân 5. Đó là số tiền mặt bạn cần có trong tài khoản trước khi đi xem nhà. Nếu nhân 5 vượt quá khả năng, hãy hạ tiền nhà xuống chứ đừng hy vọng thương lượng được nhiều.
2. Tìm nhà. Có thể tìm trên các trang bất động sản lớn của Nhật, hoặc đi thẳng vào cửa hàng fudousan (不動産) gần ga. Lọc theo từ khóa 敷金0・礼金0 nếu muốn tiết kiệm, và 外国人可 (chấp nhận người nước ngoài).
3. Đi xem nhà (naiken – 内見). Nên xem trực tiếp 2–3 căn trong cùng một buổi. Kiểm tra sóng điện thoại trong phòng, hướng nắng, tiếng ồn, khoảng cách ra ga, chỗ đổ rác.
4. Nộp đơn đăng ký (moushikomi – 申込). Điền thông tin cá nhân, nơi làm việc/trường học, thu nhập, người liên hệ khẩn cấp. Lúc này chưa phải trả tiền lớn.
5. Chờ thẩm định (nyuukyo shinsa – 入居審査). Công ty bảo lãnh và chủ nhà sẽ xem xét thu nhập, tư cách lưu trú, thời hạn còn lại của thẻ cư trú. Thường mất 3–7 ngày. Họ có thể gọi điện xác nhận cho bạn và cho công ty/trường.
6. Ký hợp đồng và chuyển tiền đầu vào. Được hẹn lên văn phòng, nghe giải thích điều kiện quan trọng (重要事項説明). Tiền đầu vào thường phải chuyển khoản trước ngày ký hoặc ngay trong ngày.
7. Nhận chìa khóa. Từ ngày bắt đầu hợp đồng, không phải ngày ký.
8. Làm thủ tục sau khi dọn vào. Đăng ký chuyển địa chỉ tại tòa thị chính trong vòng 14 ngày, mở điện – nước – gas, đăng ký internet hoặc dùng SIM/WiFi.

Lưu ý: bước 5 là bước rớt nhiều nhất với người nước ngoài. Chuẩn bị kỹ giấy tờ ở phần dưới sẽ tăng tỉ lệ đậu.

Giấy tờ cần chuẩn bị

Danh sách thường được yêu cầu khi đăng ký thuê nhà:

• Thẻ cư trú (zairyuu card) — bản gốc và bản photocopy hai mặt. Thời hạn còn lại càng dài càng dễ đậu.
• Hộ chiếu — trang thông tin cá nhân và trang visa.
• Giấy chứng nhận đang làm việc (在職証明書) hoặc giấy chứng nhận đang học (在学証明書).
• Chứng minh thu nhập: bảng lương 3 tháng gần nhất, hoặc phiếu nguồn thuế (源泉徴収票). Du học sinh thường nộp sổ ngân hàng chứng minh có tiền, hoặc giấy tờ của người chu cấp.
• Sổ/thẻ ngân hàng Nhật để đăng ký trừ tiền nhà tự động.
• Con dấu cá nhân (inkan) — nhiều nơi vẫn yêu cầu; nếu không có thì ký tên, nhưng nên làm sẵn một con dấu rẻ.
• Số điện thoại Nhật đang hoạt động — bắt buộc. Công ty bảo lãnh sẽ gọi xác minh. Số điện thoại nước ngoài hoặc số chỉ có data không nhận cuộc gọi sẽ bị đánh giá là không liên lạc được.
• Thông tin người liên hệ khẩn cấp (緊急連絡先): họ tên, địa chỉ, số điện thoại, quan hệ với bạn. Có thể là bạn bè, đồng hương, người thân đang ở Nhật; một số công ty chấp nhận người thân ở Việt Nam.
• Giấy chứng nhận cư trú (住民票) — một số chủ nhà yêu cầu sau khi đậu thẩm định.

Nếu bạn chưa có số điện thoại Nhật hoặc đang dùng số tạm chỉ có data, nên đăng ký SIM nghe gọi trước khi bắt đầu đi xem nhà. Đây là lỗi khiến rất nhiều bạn bị trượt thẩm định dù thu nhập hoàn toàn ổn.

Chi phí

Dưới đây là bảng bóc tách từng khoản trong tiền đầu vào. Cột "mức thường gặp" tính theo bội số của tiền nhà hàng tháng (家賃 – yachin).

Ví dụ tính cụ thể: căn 60.000 yên/tháng ở ngoại ô Tokyo

Tức là khoảng 5,3 lần tiền nhà. Đây là con số rất điển hình ở khu vực Kanto.

Chi phí phát sinh ngoài hợp đồng — đừng quên

• Chuyển đồ: tự chuyển bằng tàu/xe bạn bè thì gần như 0 yên; thuê công ty chuyển nhà 30.000 – 80.000 yên tùy lượng đồ và mùa (tháng 3 là đắt nhất).
• Đồ gia dụng cơ bản (tủ lạnh, máy giặt, lò vi sóng, đèn, rèm, chăn nệm): mua mới 100.000 – 180.000 yên, mua đồ cũ hoặc recycle shop 30.000 – 60.000 yên.
• Mở gas: miễn phí nhưng phải có người ở nhà; nếu chưa có gas, không tắm nước nóng được.
• Internet cố định: phí lắp đặt 15.000 – 40.000 yên, chờ 2 tuần – 2 tháng. Nhiều người chọn WiFi cầm tay hàng tháng hoặc SIM data hàng tháng để dùng ngay từ ngày đầu, khỏi lắp đặt.

Cách giảm tiền đầu vào

• Tìm nhà 敷金0・礼金0 (zero-zero): tiết kiệm ngay 2 tháng tiền nhà. Đổi lại thường phải trả phí dọn dẹp cố định khi trả nhà, hoặc tiền nhà nhỉnh hơn một chút.
• Thuê UR (UR賃貸住宅): không reikin, không phí môi giới, không cần công ty bảo lãnh, không cần người bảo lãnh. Chỉ có shikikin (thường 2 tháng) + tiền nhà. Đây là lựa chọn rất tốt cho người nước ngoài có thu nhập ổn định.
• Dọn vào cuối tháng: tiền nhà tháng đầu tính theo ngày (日割り), giảm được vài chục nghìn yên.
• Tránh mùa cao điểm tháng 1–3: thời điểm này nhà đẹp hết nhanh và chủ nhà không giảm giá. Tháng 5–8 dễ thương lượng bỏ reikin hơn.
• Hỏi thẳng xem có khoản nào bỏ được không: phí khử trùng phòng, phí hỗ trợ 24h ở nhiều nơi là tùy chọn, bạn có quyền từ chối. Hỏi lịch sự: 「消毒費は任意ですか？」
• Hỏi về trả góp tiền đầu vào: một số công ty bất động sản lớn cho phép chia nhỏ qua thẻ tín dụng hoặc dịch vụ trả góp.

Thời hạn / thời gian xử lý

Các mốc thời hạn khác cần nhớ trong suốt quá trình thuê:

• Hợp đồng chuẩn: 2 năm. Khi gia hạn phải trả tiền gia hạn (更新料 – koushinryou), thường bằng 0,5 – 1 tháng tiền nhà, cộng phí gia hạn bảo lãnh và bảo hiểm.
• Báo trả nhà trước 1 tháng (một số hợp đồng là 2 tháng). Báo muộn thì vẫn phải trả tiền nhà bù.
• Đăng ký chuyển địa chỉ tại tòa thị chính: trong vòng 14 ngày kể từ ngày chuyển vào.
• Hoàn cọc sau khi trả nhà: thường 1 – 2 tháng, tiền chuyển vào tài khoản kèm bảng kê khấu trừ.

Nơi nộp / nơi thực hiện

• Công ty bất động sản (不動産会社 / 仲介業者): nơi bạn nộp đơn, ký hợp đồng, nhận chìa khóa. Ở khu đông người nước ngoài như Shin-Okubo, Ikebukuro, Nagoya, Osaka có nhiều văn phòng hỗ trợ tiếng Việt hoặc tiếng Anh.
• Văn phòng UR (UR営業センター): nếu thuê UR, bạn làm việc trực tiếp với UR, có quầy hỗ trợ nhiều thứ tiếng.
• Tòa thị chính (市役所・区役所): nơi làm thủ tục chuyển địa chỉ, xin 住民票, và hỏi thông tin nhà ở công/nhà hỗ trợ cho người nước ngoài.
• Ngân hàng / ATM / internet banking: nơi chuyển tiền đầu vào. Chuyển khoản phải đúng tên người ký hợp đồng.
• Quầy tư vấn dành cho người nước ngoài của tỉnh/thành phố (外国人相談窓口): hỗ trợ miễn phí, có phiên dịch, rất hữu ích khi bạn bị từ chối thuê nhà hoặc có tranh chấp tiền cọc.

Lỗi thường gặp

• Chỉ chuẩn bị đủ 2–3 tháng tiền nhà rồi mới đi xem. Xem xong ưng nhà nhưng không đủ tiền đầu vào, mất thời gian cả hai bên. Hãy tính x5 ngay từ đầu.
• Không có số điện thoại Nhật nhận được cuộc gọi. Công ty bảo lãnh gọi 2–3 lần không được là trượt thẳng, họ không nhắn tin hay gửi email thay thế.
• Ghi sai hoặc bịa người liên hệ khẩn cấp. Họ có gọi kiểm tra thật. Nếu người đó không biết gì về bạn, hồ sơ bị nghi ngờ ngay.
• Chuyển khoản sai tên. Nhờ bạn bè chuyển hộ mà tên người gửi khác tên người ký hợp đồng → kế toán không đối chiếu được, bị coi là chưa thanh toán.
• Quên khoản tiền gia hạn sau 2 năm. Nhiều bạn bất ngờ khi tháng thứ 24 nhận giấy báo đóng thêm gần 1 tháng tiền nhà.
• Không chụp ảnh hiện trạng phòng lúc dọn vào. Khi trả nhà bị trừ cọc vì vết bẩn, vết xước có sẵn mà không có bằng chứng.
• Tự ý cho người khác ở chung. Hợp đồng ghi rõ số người ở. Cho bạn ở nhờ dài hạn là vi phạm, có thể bị chấm dứt hợp đồng.
• Không đọc điều khoản dọn dẹp (クリーニング費). Nhiều hợp đồng ghi sẵn phí dọn dẹp cố định 30.000 – 60.000 yên trừ vào cọc dù bạn ở sạch.
• Hủy sau khi đã đậu thẩm định và đã chuyển tiền. Tiền nhà tháng đầu, phí môi giới thường không hoàn lại.
• Đăng ký internet cố định quá sớm ở nhà cũ. Hợp đồng internet thường ràng buộc 2 năm, chuyển nhà giữa chừng phải trả phí hủy. Dùng SIM hoặc WiFi cầm tay linh hoạt hơn nếu bạn hay đổi chỗ ở.

Câu hỏi thường gặp

Có 200.000 yên thì thuê được nhà ở Tokyo không?

Được, nhưng phải chọn nhà zero-zero hoặc nhà cũ, tiền thuê khoảng 40.000 – 50.000 yên ở vùng ngoại ô, hoặc chọn share house. Với nhà thông thường 60.000 yên/tháng thì 200.000 yên chưa đủ.

Người nước ngoài có bị từ chối thuê nhà không?

Có một số chủ nhà vẫn từ chối, nhưng ngày càng ít. Cách xử lý: tìm nhà ghi 外国人可, dùng công ty bất động sản chuyên phục vụ người nước ngoài, hoặc thuê UR (UR không phân biệt quốc tịch và không cần bảo lãnh).

Không có người bảo lãnh người Nhật thì sao?

Đa số trường hợp hiện nay dùng công ty bảo lãnh (保証会社) thay cho người bảo lãnh, bạn trả phí 50–100% tiền nhà lần đầu và khoảng 10.000 yên/năm sau đó. Bạn vẫn cần một người liên hệ khẩn cấp, nhưng người này không chịu trách nhiệm tài chính.

Tiền cọc (shikikin) có được trả lại đủ không?

Thường không đủ 100%. Chủ nhà trừ chi phí khôi phục hiện trạng và dọn dẹp. Theo hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), hao mòn tự nhiên và xuống cấp theo thời gian không thuộc trách nhiệm người thuê. Nếu bị trừ vô lý, bạn có thể khiếu nại hoặc hỏi quầy tư vấn tiêu dùng (消費生活センター).

Tiền nhà tháng đầu tính thế nào nếu dọn vào giữa tháng?

Tính theo ngày (日割り計算): tiền nhà tháng ÷ số ngày trong tháng × số ngày ở thực tế. Nhiều nơi còn thu thêm tiền nhà của tháng kế tiếp ngay lúc ký, nên hãy hỏi rõ tổng số tiền phải chuyển.

Thuê nhà xong có phải báo cho cục xuất nhập cảnh không?

Bạn cần đăng ký địa chỉ mới tại tòa thị chính trong vòng 14 ngày; địa chỉ sẽ được ghi lên mặt sau thẻ cư trú. Với một số tư cách lưu trú còn có nghĩa vụ báo thay đổi cho Cục Quản lý xuất nhập cảnh và lưu trú. Hãy hỏi lại tòa thị chính hoặc cục xuất nhập cảnh nơi bạn ở để chắc chắn.

Có cần internet cố định ngay không?

Không bắt buộc. Lắp internet cố định mất 2 tuần đến 2 tháng và ràng buộc hợp đồng 2 năm. Nếu bạn ở một mình hoặc chưa chắc ở lâu, dùng SIM data hàng tháng hoặc WiFi cầm tay sẽ gọn và rẻ hơn.

Đổi nhà thì SIM/điện thoại có phải làm gì không?

Bạn nên cập nhật địa chỉ với nhà mạng để nhận được thư từ, hóa đơn. Với HD TELECOM, bạn chỉ cần báo địa chỉ mới qua trang hỗ trợ, không mất phí và không phải đổi số.

Nguồn tham khảo

• Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (国土交通省 – MLIT): Hướng dẫn về tranh chấp khôi phục hiện trạng khi trả nhà (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン).
• UR都市機構 (UR Toshi Kiko) – Cơ quan Phục hưng Đô thị Nhật Bản: thông tin nhà cho thuê UR không reikin, không phí môi giới, không cần bảo lãnh.
• Chính quyền Thủ đô Tokyo (東京都住宅政策本部): hướng dẫn thuê nhà và hỗ trợ nhà ở cho cư dân nước ngoài.
• Cục Quản lý xuất nhập cảnh và lưu trú Nhật Bản (出入国在留管理庁): quy định về khai báo thay đổi nơi cư trú.
• Tòa thị chính nơi cư trú (市役所・区役所): thủ tục 転入届・転居届 và bản 住民票.

Mức phí trong bài là mức phổ biến trên thị trường, không phải quy định của nhà nước. Con số thực tế thay đổi theo khu vực, chủ nhà và công ty bất động sản. Hãy luôn yêu cầu bảng kê chi phí đầu vào (初期費用見積書) bằng văn bản trước khi quyết định, và kiểm tra lại các thủ tục hành chính với tòa thị chính nơi bạn ở.

Ngày kiểm tra nguồn

Nội dung được rà soát ngày 10/06/2025. Giá cả và quy định có thể thay đổi; nếu bạn đọc bài này sau thời điểm trên, hãy đối chiếu lại với công ty bất động sản và cơ quan hành chính địa phương.

Một lời nhắn nhỏ từ HD TELECOM

Trong toàn bộ quy trình thuê nhà, thứ bạn cần sớm nhất lại không phải là tiền — mà là một số điện thoại Nhật nhận được cuộc gọi. Không có nó, bạn không qua được vòng thẩm định, không đăng ký được điện nước gas, và không nhận được tin nhắn từ công ty bất động sản.

HD TELECOM (văn phòng tại Shin-Okubo, Tokyo) hỗ trợ tiếng Việt, giúp bạn có số Nhật nhanh gọn để dùng ngay khi đi xem nhà:

• SIM nghe gọi — có số điện thoại Nhật, nhận được cuộc gọi xác minh từ công ty bảo lãnh. Xem cách đăng ký tại đây.
• SIM data hàng tháng hoặc eSIM hàng tháng — dùng mạng ngay, không ràng buộc dài hạn.
• WiFi cầm tay — giải pháp tạm cho những tuần đầu ở nhà mới khi chưa lắp internet.

Bạn có thể xem toàn bộ danh sách sản phẩm, hoặc ghé trang hỗ trợ nếu cần hỏi về thanh toán và chuyển khoản. Còn thắc mắc gì về thủ tục ở Nhật, ghé blog của chúng tôi nhé.